宝坻信息港
网络
当前位置:首页 > 网络

风险提示地产销售恢复被证伪市场流动性趋紧

发布时间:2019-02-22 01:57:10 编辑:笔名

房地产行业新机遇系列研究之二:三期叠加下地产股投资及估值三阶段

地产行业短期处于三期叠加阶段。11月21日之后,我们认为地产行业处于降息周期、销售恢复期和政策边界突破期三期叠加的阶段:1)降息周期:降息或者变相降息(比如按揭折扣下行)无疑对负债率高达78%的地产行业影响明显,对房地产交易的双方都是利好;2)销售恢复期:我们在央行930政策之后,提出四季度销售要好于前三季度的判断,12月申万跟踪城市一、二手房成交环比增21%、26%,同比增29%、20%,行业销售恢复明显,我们预计明年4月份可以看到销售数据同比转正;3)政策边界突破期:13年之前地产政策是抑制性政策,14年是恢复性政策,15年将是宽松型地产政策,15年可能出台的政策包括:再融资的正式放开、地产信贷支持、一线城市限购放松、交易税费减免、营改增等。

地产股投资机会三阶段:从高杠杆到龙头再到区域。对应于地产短周期处于三期叠加的判断,我们认为地产股投资有三段机会:1)降息初期高杠杆房企的投资机会:在降息初期,销售恢复并不明显,但由于大家对销售恢复的提前预判,典型高杠杆房企在历史上超额收益明显;2)销售恢复期的龙头房企及代理机构的投资机会:在销售恢复期,销售环比增长是必要条件,同比和环比同时增长且增速逐渐提高则是充分条件,在这个阶段随着交易量的上升,类似世联行的代理机构将具备投资机会,同时行业龙头作为行业景气恢复的代表将被看好;3)政策边界突破期的区域性房企投资机会:在经过了降息周期持续发酵到销售的缓慢恢复之后,地产股将趋于平静,而后则再次期待政策边界突破带来投资机会,未来政策边界突破可能带来的包括一线城市、京津冀、自贸区等区域性的投资机机会将继续。

地产股估值空间三阶段:消除RNAV折价、结束大小倒挂和接轨国际。我们以牛市作为演绎逻辑,未来地产龙头估值提升将突破三个阶段:1)消除RNAV折价:目前行业重点地产公司的折价水平平均为27%,龙头RNAV折价是不正常的,随着牛市资金和产业资本增持推动将消除,龙头估值突破10倍PE;2)结束大小地产公司倒挂:大公司平均估值为8.7倍,而小公司估值在13.7倍左右,龙头估值理应享受合理溢价,估值突破13倍PE;3)估值国际接轨:从美国来看,前五大建筑商的PE目前为17.9倍,而日本五大开发商的平均PE估值为26.9倍,地产龙头成功穿越长周期的话,估值有望突破18倍PE。

投资建议:地产行业目前处于降息周期、销售恢复期和政策边界突破期的三期叠加阶段,对应具备高杠杆、地产龙头和区域龙头三阶段投资机会,以及估值经历从消除RNAV折价到结束大小倒挂再到与国际接轨三阶段提升,依旧建议:1)优配地产蓝筹:保利、万科、招商;2)关注RNAV折价以及销售恢复受益公司:首开、华侨城、滨江、华夏幸福、世联行。

风险提示:地产销售恢复被证伪、市场流动性趋紧

总理新西兰点赞海尔背后中国制造换了种活法
黑科技抱团亮相创业天府菁蓉汇高新区黑科技
身体乏力犯困吃什么