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土地供應日益趨緊北京房企轉戰異地我的鋼鐵

发布时间:2019-06-06 21:00:12 编辑:笔名

  土地供应日益趋紧 北京房企转战异地_我的钢铁

  五月底大大小小的土地竞标,不少土地都落入了北京籍开发商的口袋。

  5月31日,北京金隅嘉業以12.41億元斬獲杭州下沙18號地塊;5月30日,金融街以1.23億元的價格獲得重慶市沙坪地塊;而與此同時,世茂房地產卻在北京開發商的家門口以14億元吞下了三里屯一處地塊。

  2007年以来,北京的地价仍在不断上涨,迫使一些固守京城的房地产企业转向异地,已经走出去的企业如首创集团、万通地产也开始加速度进行圈地。

  3年前在北京可以买10万平方米土地的钱,搁到现在只能买3万平米。中国房地产及住宅研究会的副会长顾云昌告诉,拿地成本太高,土地供应趋紧,本地的开发商只好把力量投入二线城市。

  寻找廉价土地

  早在三年前,北京本地的开发商就开始呈现外迁的迹象。

  2004年下半年,北京房价上涨过快,一度被异地开发商认为竞争环境指数偏低的北京市场,市场风险逐步放大。顾云昌表示,一些本地开发商为了分摊风险,开始把部分资金投向外地城市。

  2004年,阳光100在成功开发北京阳光100后,相继在济南、成都、南宁、上海、天津等城市开发以阳光100为品牌的房地产项目,成为继万科之后又一个全国连锁性的房地产品牌。

  2007年以来,北京开发商再次出现进入异地投资的冲动,5月31日,金隅嘉业经过33轮竞价获得杭州的18号地块,这是金隅嘉业次把触角伸向长三角地区,在此之前,公司的业务都集中在北京地区。

  北京金隅集团总经理助理何弢表示:我们一直都在接触杭州市场,此次出手下沙地块是长期观察市场的结果。同时这更是一个战略性布局,18号地附近的后续地块金隅也有跟进的可能。

  顾云昌也认为,金隅嘉业冲入长三角,直接的动机是寻找新的利润点,而长远考虑就是分散布局,房地产企业受区域资源禁锢严重,只有向全国拓展才能保证持续竞争力。

  事实上,杭州市场的竞争剧烈程度并不亚于北京,一批北京的中小开发商更多是避开这类市场进入二线城市。中国指数研究院汪勇博士透露,自从与天津泰达实现股权合作后,万通地产在天津发展迅速,今年在天津的项目陆续浮出市场。

  中信建投证券分析师张朝晖对此分析认为:在北京拿不到土地的开发商要想存活,只有去外地城市做项目。

  实行招牌挂后,政府还要求土地款一次性付清,北京地区土地增值税近期也开始征收,这些措施抬高了土地竞标成本,力量单薄的中小开发商拿地越来越困难。

  躲避市场退潮

  从南方远道而来的开发商大多是规模庞大的企业。如万科、绿地集团,这些公司的资金实力足以支撑其大量储备土地,在北京拿地出现困难的情况下,还可以直接对一些中小开发商的项目实行收购。顾云昌认为。

  万科为代表的深圳军团、复地为代表的上海企业在北京的项目越做越多。相比之下,本地的大开发商如首开、金隅,进入南方城市开发的步伐却慢了一步。

  张朝晖告诉:主要是因为目前北京的房地产利润率相对高,所以本企业缺少外出扩张的动力。

  在2001年,由于市场预期良好,广州的富力地产打头阵,全国各地的开发商纷纷涌入北京,北京的房价和地价随后开始了爆发性增长,整个市场也变得异常复杂难测。

  无论那座城市,一旦房价涨幅过快,就连开发商自己也会怀疑泡沫的存在。富力地产就是在广州房价疯涨的2001年逃离广州,进入北京,并将业务分散到全国。北京的开发商现在也意识到,尽管2008奥运会是否会引发的房地产退潮还很难说,把鸡蛋从一个篮子里转移到几个篮子。

  顾云昌还认为:北京的开发商长期把自己圈在一个区域内,不利于形成全国性的品牌效应,而品牌优势是未来开发商的持续竞争力要素之一。

  某站近的一项调查表明,70%的购房者关心的是开发商是不是品牌公司,其次才是房子的区位和价格,同样的地段,强势品牌的开发商卖出的房子价格往往要高同行一筹。

  复杂的群落

  在顾云昌看来,北京的开发商本身就是一个复杂的群落,尽管面对相同的市场环境,这些企业很难步调一致。

  外出开发正在成为一种趋势,但北京市场保持了较好的利润空间,一部分企业仍然留守北京,还没有听说任志强(任志强博客|任志强)、潘石屹(潘石屹博客|潘石屹)要去外地做项目,也许以后会有,但现阶段他们更多的是在北京市场深度耕耘。顾云昌说到。

  潘石屹的SOHO中国正在运作香港上市,这已经是业内公开的秘密。在3月份获得三里屯地块之前,SOHO中国曾经有一年时间在北京没有获得过土地,如果不尽快进入资本市场,潘石屹未来还要忍受缺地少钱的煎熬。

  顾云昌告诉:北京的房地产企业可以分为多个群体,有地方性国企如首开集团和首创集团,也有中央企业如中房集团、保利地产。目前来看地方国企在北京市场比较吃得开,央企反而没有更多的优势。

  另外,北京各区政府还掌控着8家小型地产公司,这类公司广泛地参与旧城改造,依赖于政府背景,在土地开发中获得不少隐形资源,不过公司的发展很难跨越区域。

  在政府之外,万通地产,阳光100、SOHO中国等民营企业也非常活跃,这些企业在运作模式上更为先进,但是受到缺地的困扰,走出去的欲望越发强烈。顾云昌认为,阳光100脚步快,依靠的是一支高效率的团队。(中国联合商报)

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